Zielone certyfikaty biurowe (LEED, BREEAM) – co musi mieć przestrzeń, żeby je zdobyć?

Kiedy kilkanaście lat temu deweloperzy zaczęli reklamować biurowce hasłami „certyfikowane” i „ekologiczne”, wielu najemców wzruszało ramionami. Brzmiało to jak chwyt marketingowy – coś do błyszczącego prospektu, niekoniecznie do codziennej pracy. Dziś ta postawa zmienia się szybciej, niż można by się spodziewać.

Za zmianą stoją trzy siły naraz. Pierwsza to presja inwestorów i funduszy, które przy wycenie nieruchomości komercyjnych coraz uważniej przyglądają się wskaźnikom ESG. Druga to rosnąca świadomość najemców – firma, która zatrudnia kilkadziesiąt osób, zaczyna dostrzegać, że środowisko, w którym pracownicy spędzają po osiem–dziesięć godzin dziennie, naprawdę wpływa na ich zdrowie i efektywność. Trzecia siła jest najbardziej prozaiczna: ekonomia. Certyfikowane biuro zazwyczaj kosztuje mniej w eksploatacji i łatwiej je wynająć.

BREEAM, LEED i WELL – trzy systemy, jedna idea

Zanim przejdziemy do wymagań, warto ustalić, o czym właściwie mówimy. Na polskim rynku dominują trzy systemy oceny budynków.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) powstał w Wielkiej Brytanii w 1990 roku i jest jednocześnie najstarszym i najczęściej stosowanym systemem w Polsce. Jego przewaga na Starym Kontynencie wynika z prostego faktu – opiera się na normach europejskich, co znacząco ułatwia certyfikację na naszym rynku. Budynek oceniany jest w dziesięciu kategoriach, a dla obiektów istniejących certyfikat wymaga odnowienia co trzy lata.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) to system amerykański, stworzony przez U.S. Green Building Council. Mimo atlantyckiego rodowodu zyskał dużą popularność wśród polskich deweloperów budujących biurowce klasy A – szczególnie tych nastawionych na zagranicznych najemców, dla których LEED bywa naturalnym punktem odniesienia. Dla istniejących budynków certyfikat ważny jest pięć lat.

WELL to system najmłodszy i najbardziej skoncentrowany na człowieku. Ocenia nie tyle budynek jako obiekt techniczny, ile środowisko, jakie tworzy dla swoich użytkowników – jakość powietrza, dostęp do wody, oświetlenie, akustykę, komfort termiczny, a nawet kwestie zdrowia psychicznego. W systemie WELL v2 pełna recertyfikacja następuje co trzy lata, natomiast co roku organizacja składa raporty z wynikami pomiarów (Annual Reporting), aby utrzymać status certyfikowanego obiektu. Coraz częściej łączy się go z BREEAM lub LEED jako ich uzupełnienie.

Cecha	BREEAM	LEED	WELL
Kraj pochodzenia	Wielka Brytania	USA	USA
Rok powstania	1990	1998	2014
Główny nacisk	Środowisko i proces	Środowisko i energia	Zdrowie i dobrostan
Ważność certyfikatu (istniejące budynki)	3 lata (In-Use)	5 lat (O+M)	3 lata (pełna recertyfikacja)
Popularność w Polsce	Bardzo wysoka	Wysoka	Rosnąca

Zestawienie opracowane na podstawie ogólnodostępnych informacji na stronach internetowych organizacji certyfikujących wg stanu na dzień 22.04.2026. Parametry mogą ulec zmianie.

Co naprawdę decyduje o zdobyciu certyfikatu?

Certyfikacja to nie jednorazowy egzamin – to raczej opowieść o całym cyklu życia budynku, od projektu, przez budowę, aż po codzienną eksploatację. W obu głównych systemach punkty przyznawane są w kilku kluczowych obszarach.

Efektywność energetyczna jest zazwyczaj największym składnikiem końcowej oceny. Liczy się to, ile energii budynek zużywa na ogrzewanie, chłodzenie i sztuczne oświetlenie – i ile z tej potrzeby może pokryć samodzielnie, np. dzięki odpowiedniemu doświetleniu naturalnemu.

Jakość środowiska wewnętrznego obejmuje powietrze, temperaturę, akustykę, widoki na zewnątrz i poziom oświetlenia naturalnego. To właśnie tu projektowanie przestrzeni biurowej wchodzi w bezpośredni dialog z wymogami certyfikacyjnymi.

Materiały i gospodarka odpadami to odpowiedź na pytanie, z czego budynek jest zrobiony i co się z nim stanie, gdy przestanie być potrzebny. Oceniana jest emisja lotnych związków organicznych (VOC), możliwość recyklingu zastosowanych produktów i udokumentowane pochodzenie materiałów.

Poza tym liczą się jeszcze: dostępność komunikacyjna (im więcej pracowników dojeżdża środkami zbiorowymi lub rowerem, tym lepiej), gospodarka wodna, ekologia terenu i innowacje. W typowym miejskim biurowcu te ostatnie kategorie mają mniejszy ciężar, ale wciąż wpływają na wynik końcowy.

Gdzie w tym wszystkim jest aranżacja wnętrz?

I tu zaczyna się fragment rzadko pojawiający się w standardowych artykułach o certyfikacji, a mający bardzo konkretne przełożenie na decyzje projektowe.

Jednym z największych problemów tradycyjnych biurowców – szczególnie starszych, z lat dziewięćdziesiątych i dwutysięcznych – jest głęboki rzut budynku z małymi oknami i długi środkowy korytarz otoczony ciemnymi gabinetami. Pracownicy siedzący przy wewnętrznych biurkach nigdy nie widzą naturalnego światła. W systemach BREEAM i LEED to bezpośrednia strata punktów, bo dostęp do dziennego światła i widoku na zewnątrz jest kategorią z konkretnymi wymogami minimalnymi, a nie tylko miłym dodatkiem.

Co zmienia ten rachunek? Między innymi szklane ściany działowe zamiast pełnych przegród. Gdy biuro podzielone jest przeszklonymi ściankami, światło wpadające przez elewację dociera znacznie głębiej. Pracownicy przy wewnętrznych stanowiskach widzą okno, niebo, zmianę pory dnia – zamiast siedzieć w szczelnie zamkniętej skrzynce. To nie tylko kwestia komfortu czy dobrego samopoczucia. To konkretne punkty w kategorii środowisko wewnętrzne, które mogą zdecydować o tym, czy budynek osiągnie próg „Very Good” czy zostanie przy „Pass”.

Kiedyś zapytano Normana Fostera, jednego z najwybitniejszych architektów XX wieku, co wyróżnia naprawdę dobry budynek. Odpowiedział: „Architektura jest wyrazem wartości” – i choć mówił o czymś znacznie szerszym, trudno o lepsze podsumowanie idei kryjącej się za certyfikacją. Certyfikat BREEAM lub LEED to właśnie próba zapisania tych wartości w wymiernych wskaźnikach.

Materiały – obszar, który łatwo zaniedbać

Wyobraźmy sobie budynek jak organizm. Certyfikacja pyta nie tylko o to, czy działa sprawnie dziś, ale też co się z nim stanie za dwadzieścia lat, gdy ktoś będzie chciał go przebudować lub rozebrać.

W kategorii materiałów oceniana jest emisja VOC – lotnych związków organicznych uwalnianych przez farby, kleje, podłogi i przegrody wewnętrzne. Im niższa emisja, tym lepiej dla jakości powietrza i tym więcej punktów w certyfikacji. Standardem dla obiektów ubiegających się o BREEAM lub LEED są materiały posiadające atesty klasy VOC A+ (najwyższy poziom czystości w powszechnie stosowanym oznaczeniu). W praktyce liczy się przede wszystkim dokumentacja w postaci takich certyfikatów jak Eurofins Indoor Air Comfort Gold czy francuskie oznakowanie Émissions dans l’air intérieur – właśnie tam klasa A+ jest najwyższym dostępnym poziomem i to jej poszukują asesorzy przy weryfikacji dokumentacji.

Drugie istotne kryterium to możliwość recyklingu i ponownego użycia. I tu z punktu widzenia certyfikacji szklane przeszklenia mają realną przewagę nad wieloma alternatywnymi rozwiązaniami – szkło w stu procentach nadaje się do recyklingu, a modułowa konstrukcja ścianek działowych pozwala na ich demontaż i ponowne złożenie w innej konfiguracji bez generowania odpadów budowlanych. Właśnie taki model „życia materiału” leży u podstaw tego, co oba systemy certyfikacji rozumieją przez zrównoważone budownictwo.

Czy to oznacza, że certyfikacja wymaga wyłącznie szklanych ścianek? Absolutnie nie – ale kwestia dokumentacji i parametrów użytych materiałów jest weryfikowana bardzo dokładnie. Zaniedbana dokumentacja potrafi kosztować punkty, które trudno nadrobić gdzie indziej.

Polska na zielonej mapie Europy

Dla kogoś, kto śledzi rynek nieruchomości komercyjnych, dane nie są zaskakujące. Polska należy do ścisłej czołówki w certyfikacji biurowców w naszej części Europy. W Warszawie ponad 70% dostępnej powierzchni biurowej posiada już certyfikat BREEAM lub LEED – to wynik wyprzedzający Budapeszt, Pragę i Bratysławę.

Pionierami na polskim rynku była belgijska firma deweloperska Ghelamco, która jako pierwsza zrealizowała w Polsce obiekty z certyfikatem BREEAM. Jednym z wczesnych symboli tego trendu był kompleks biurowy Trinity Park III w Warszawie. Z kolei Manufaktura w Łodzi – zabytkowy kompleks fabryczny przekształcony w tętniące życiem centrum – uzyskała certyfikat BREEAM In-Use z oceną „Very Good” zarówno za zarządzanie budynkiem, jak i za ekologiczną charakterystykę obiektu. Ten przykład jest szczególnie wymowny: certyfikacja nie jest zarezerwowana wyłącznie dla nowych biurowców klasy A, ale dotyczy też budynków z historią, poddanych modernizacji. Warto przy tym dodać, że aktualizacje standardów BREEAM z lat 2024–2025 kładą jeszcze silniejszy nacisk na dekarbonizację operacyjną i osiąganie poziomu Net Zero Carbon – co sprawia, że temat certyfikacji staje się integralną częścią szerszej strategii ESG każdej organizacji, nie tylko deweloperów.

Czy firmy spoza Warszawy i spoza kategorii premium mogą zignorować ten temat? Coraz trudniej.

Co to znaczy dla najemcy przy podpisywaniu umowy?

To pytanie pojawia się właściwie zawsze, gdy rozmawia się o certyfikacji. Budynek z certyfikatem BREEAM lub LEED kosztuje więcej w realizacji – to fakt. Czy automatycznie przekłada się to na wyższe czynsze? Niekoniecznie, a przynajmniej nie w prosty, liniowy sposób.

Warto spojrzeć na to z innej strony. Certyfikowane biuro – dzięki lepszemu doświetleniu, wyższej jakości powietrza, lepszej akustyce i przemyślanej aranżacji – generuje niższe koszty eksploatacyjne. Przestrzenie z optymalnym dostępem do naturalnego oświetlenia mogą obniżyć zużycie energii elektrycznej nawet o 25%. Do tego dochodzą zmierzalne efekty zdrowotne – wyższa jakość powietrza i komfort termiczny przekładają się na niższą absencję chorobową i lepszą koncentrację pracowników.

Dla firmy zatrudniającej sto osób nawet kilkuprocentowy wzrost efektywności przy stałej wysokości czynszu to kalkulacja, która mówi sama za siebie. Z perspektywy działu finansowego certyfikacja przestaje być wydatkiem na wizerunek, a zaczyna wyglądać jak rozsądna inwestycja.

Na co zwrócić uwagę przy aranżacji biura z myślą o certyfikacji?

Dla osób stojących przed urządzaniem nowego biura lub modernizacją istniejącego kilka kwestii ma szczególne znaczenie:

• Dostęp do naturalnego światła – układ przestrzeni powinien maksymalizować doświetlenie jak największej liczby stanowisk. Przeszklone przegrody wewnętrzne zamiast pełnych ścian to jedno z najprostszych i najskuteczniejszych narzędzi.
• Materiały niskoemisyjne – wszystkie wykończenia, podłogi, kleje i przegrody wewnętrzne powinny posiadać udokumentowane atesty emisji VOC. Certyfikaty takie jak Eurofins Indoor Air Comfort Gold lub oznakowanie Émissions dans l’air intérieur klasy A+ to w praktyce standard przy obiektach starających się o BREEAM i LEED.
• Modułowość i możliwość przebudowy – jeśli przestrzeń da się zrekonfigurować bez wyburzeń i odpadów, certyfikacja jest łatwiejsza, a koszty adaptacji niższe przez cały okres użytkowania.

Certyfikat to nie tylko papier na ścianie

Zielone certyfikaty biurowe przestały być ozdobnikiem w folderze dewelopera. W największych polskich miastach stają się coraz bardziej standardem, a część firm traktuje je jako warunek konieczny przy wyborze siedziby. Ale – i to warto podkreślić – certyfikacja to przede wszystkim narzędzie do zadawania właściwych pytań o biuro: ile w nim naturalnego światła, czym jest zrobione, czy da się je przestawić bez kosztownego remontu i czy daje ludziom warunki, które im po prostu służą.

To pytania warte zadania niezależnie od tego, czy na drzwiach biurowca wisi tabliczka z napisem „BREEAM Excellent”.