Jeszcze niedawno rozmowy o biurze kręciły się wokół tego, czy w ogóle do niego wracać. Dziś coraz więcej firm zna odpowiedź, bo pracodawcy chcą częściej widzieć zespoły na miejscu. Pytanie brzmi więc inaczej: jak urządzić biuro, do którego ludzie przyjdą bez przymusu? Wiele decyzji o aranżacji na 2027 rok zapada właśnie teraz, dlatego warto wiedzieć, w którą stronę zmierza rynek.
Pisarz William Gibson, jeden z twórców cyberpunku, mawiał: „Przyszłość już tu jest – tylko jeszcze nierówno rozłożona”. Z trendami biurowymi jest podobnie: to, co w 2027 roku może stać się standardem, w części biur działa już dziś. Poniżej sześć kierunków, które widać w raportach rynkowych i badaniach pracodawców z ostatnich miesięcy.
1. Mniej metrów, więcej jakości
Najmocniej widać to w umowach najmu. Według danych Cushman & Wakefield wolumen najmu powierzchni w budynkach klasy A wzrósł w regionie EMEA o 8% r/r, a zainteresowanie biurami niższej klasy spadło o 14%. Michał Kloch z C&W mówi wprost: „Widzimy, że najemcy wolą wynająć o 20% mniej powierzchni, ale wykończyć ją w wysokim standardzie”.
W Warszawie rynek mówi to samo. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku popyt na biura był o 22% wyższy niż rok wcześniej, a pustostany w strefach centralnych spadły do 4,3%. „Rynek coraz mocniej premiuje jakość” – czytamy w omówieniu raportu Axi Immo. Skoro coraz trudniej znaleźć atrakcyjną powierzchnię w budynku wysokiej klasy, firmy starają się lepiej wykorzystać metry, które już mają.
Mniejsze biuro w wyższym standardzie przypomina bagaż podręczny w tanich liniach: miejsca jest mniej, więc każda rzecz musi mieć swoje uzasadnienie. W praktyce oznacza to pomieszczenia, które łatwo zmieniają funkcję, i przegrody, które nie zabierają światła. Ciemny korytarz albo przewymiarowana, rzadko używana sala to w takim biurze luksus, na który trudno sobie pozwolić.
2. Biuro, które musi przekonać do powrotu
Pracodawcy coraz mocniej naciskają na pracę stacjonarną. Według badania SD Worx „2026 HR & Payroll Pulse” 64,1% polskich firm zachęca pracowników zdalnych do powrotu do biura. To drugi najwyższy wynik wśród 16 badanych krajów europejskich, zaraz po Norwegii (75,6%). Z raportu Grant Thornton wynika z kolei, że odsetek firm dopuszczających pracę zdalną spadł w ciągu roku z 62% do 55%.
Nie oznacza to jednak powrotu do biura sprzed pandemii. „Obserwujemy, że pracodawcy nie dążą do całkowitego powrotu do modelu stacjonarnego, ale do wypracowania zasad, które pozwolą wykorzystać zalety obu rozwiązań” – mówi Paulina Zasempa z SD Worx Poland. W badaniu Grant Thornton firmy najczęściej uzasadniały ograniczanie pracy zdalnej problemami z przepływem informacji (44%) i spadkiem jakości pracy (33%).
Czy to koniec open space? Nie, ale jedna duża sala z rzędami biurek przestaje wystarczać. Po co jechać przez pół miasta, żeby cały dzień spędzić na wideorozmowach ze słuchawkami na uszach? Można się spodziewać, że w 2027 roku przewagę będą miały biura z różnymi strefami: do pracy zespołowej, rozmów w cztery oczy, spotkań z klientem i cichej, skupionej pracy.
3. Cisza na wagę złota
Na co firmy przeznaczają środki zaoszczędzone dzięki ograniczeniu metrażu? Michał Kloch wymienia doskonałą akustykę, inteligentne systemy sterowania i rozbudowane strefy socjalne. To zrozumiałe: gdy w biurze jest jednocześnie więcej osób, a kalendarze wypełniają wideorozmowy, hałas szybko staje się jednym z głównych problemów. Jedna rozmowa przy biurku potrafi rozproszyć kilku sąsiadów naraz.
Odpowiedzią nie jest jednak powrót do korytarzy z pełnymi ścianami. Dobrze zaprojektowane ścianki szklane pozwalają wydzielić salki, gabinety i strefy skupienia, a przy tym nie odcinają światła dziennego od reszty piętra. O tym, jak skutecznie przegroda zatrzyma dźwięk, decyduje cały system – szklenie, uszczelki, drzwi i jakość montażu – a nie sama tafla.
Warto przy tym pamiętać, że szklane przegrody ograniczają przenikanie dźwięku między pomieszczeniami, ale nie zastępują materiałów dźwiękochłonnych, takich jak panele akustyczne czy wykładziny. Tam, gdzie brakuje salek, a przebudowa nie wchodzi w grę, sprawdzają się też budki akustyczne do rozmów i krótkich spotkań.
4. Biuro uwzględniające neuroróżnorodność
Coraz więcej uwagi poświęca się potrzebom osób neuroróżnorodnych, w tym osób z ADHD i w spektrum autyzmu. Dla części z nich szczególnym wyzwaniem w pracy biurowej są hałas, nadmiar bodźców i częste przerywanie zadań. Katarzyna Wójcik w tekście „Biuro to nie gwarny ul” („Rzeczpospolita”, 28.05.2026) ujęła to tak: „Open space miał sprzyjać współpracy, ale dla wielu stał się źródłem ciągłego przeciążenia”.
Projektanci mają już punkt odniesienia. W 2022 roku brytyjska jednostka normalizacyjna BSI wydała przewodnik PAS 6463 „Design for the mind”, który podpowiada, jak dobierać oświetlenie, wystrój, akustykę i układ przestrzeni z myślą o osobach neuroróżnorodnych. Przy jego premierze podawano, że w Wielkiej Brytanii neuroróżnorodna jest mniej więcej co siódma osoba.
W praktyce chodzi zwykle o wybór i kontrolę bodźców: strefy ciszy obok stref gwaru, miejsca, w których można się na chwilę wycofać, i czytelny układ pomieszczeń. Odpowiednio zaprojektowane przeszklenia mogą wspierać takie rozwiązania – matowy pas na wysokości wzroku ogranicza ruch w polu widzenia, a przezroczysta reszta przegrody wciąż wpuszcza światło. Autorka przewodnika Jean Hewitt szacowała, że niekorzystny wpływ niektórych elementów otoczenia odczuwa co najmniej 30% ludzi.
5. Fit-out, który nie musi kończyć się w kontenerze
Kryteria ESG coraz mocniej wpływają na decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych. Cushman & Wakefield idzie dalej i ocenia, że w 2026 roku stały się one głównym motorem decyzji o nakładach kapitałowych. W aranżacji wnętrz oznacza to, że liczy się także to, co stanie się z biurem za kilka lat, gdy firma zmieni układ albo się przeprowadzi.
Stawka jest wysoka, bo według Komisji Europejskiej sektor budowlany odpowiada za ponad 35% wszystkich odpadów wytwarzanych w UE. Zmiana układu tradycyjnych ścian g-k często wymaga rozbiórki i generuje odpady, choć część materiałów można poddać recyklingowi. Systemowe przegrody modułowe można natomiast zdemontować i zamontować ponownie, jeśli pozwalają na to ich konstrukcja, wymiary i stan.
Coraz większe znaczenie mają też deklaracje środowiskowe produktów (EPD), które opisują ich wpływ na środowisko w całym cyklu życia. Ponowne użycie liczy się zwłaszcza przy przeprowadzkach, a CBRE mówi o silnym trendzie relokacji do nowszych budynków. Przegrody, które można ponownie wykorzystać w nowej lokalizacji, nie zostają kosztem w cudzym lokalu, tylko przechodzą z firmą do kolejnej siedziby.
6. Dane zamiast przeczucia
Według raportu CBRE „Hybrydowa układanka”, opartego na danych od ponad 50 firm z Europy Środkowo-Wschodniej, odsetek firm, w których maksymalne obłożenie biura sięga 81–100%, wzrósł z 26% do 32%. Jednocześnie mniej więcej co trzecia organizacja nie stosuje sensorów ani rejestru dostępu do sieci, więc o przestrzeni decyduje na podstawie ogólnych danych o frekwencji.
Jak łatwo dać się uwieść dobrej opowieści, pokazuje historia z lat 1924–1927. W zakładach Hawthorne firmy Western Electric pod Chicago sprawdzano wtedy, czy lepsze oświetlenie zwiększa wydajność. Z badań wyrosła legenda tzw. efektu Hawthorne: ludzie mieli pracować lepiej bez względu na zmiany, bo wiedzieli, że są obserwowani. Trafiła do podręczników zarządzania na całym świecie.
Dane z tych eksperymentów przez lata uważano za zniszczone. Kiedy ekonomiści Steven Levitt i John List odnaleźli je w archiwach i przeanalizowali, znaleźli niewiele dowodów na efekt w jego powszechnie opisywanej postaci. Morał dla biura? Zanim przebudujesz piętro pod modny trend, sprawdź, jak ludzie naprawdę z niego korzystają – przez kilka tygodni, a nie w pierwszy dzień po zmianach.
Sześć trendów w pigułce
| Trend | Co oznacza dla biura | Rola szklanych przegród |
|---|---|---|
| Mniej metrów, więcej jakości | każda strefa musi na siebie pracować | doświetlają mniejszy rzut i ułatwiają zmianę układu |
| Biuro, które przekonuje do powrotu | więcej stref do współpracy i spotkań | wydzielają salki bez zamykania przestrzeni |
| Cisza na wagę złota | strefy skupienia, salki i budki | ograniczają przenikanie hałasu, nie zabierając światła |
| Biuro uwzględniające neuroróżnorodność | wybór i kontrola bodźców | matowe pasy, strefy ciszy z dostępem do światła |
| Fit-out z mniejszą ilością odpadów | mniej rozbiórek przy zmianach układu | demontaż i ponowny montaż, jeśli pozwala na to system |
| Dane zamiast przeczucia | decyzje oparte na pomiarach | szybka korekta układu po analizie |
Kiedy zacząć planować zmiany?
Jeśli rearanżacja jest w planach na najbliższe dwa lata, lepiej nie zwlekać. Michał Kloch radzi firmom, by działały już teraz i zabezpieczyły obecne stawki oraz dostęp do najlepszych ekip, zanim w 2027 roku nastąpi spodziewane odbicie popytu. Na tle Europy wykończenie biura w Warszawie wciąż kosztuje umiarkowanie:
| Miasto | Średni koszt wykończenia biura (all-in) |
|---|---|
| Londyn | 2 668 EUR/m² |
| Monachium | 2 432 EUR/m² |
| Berlin | 2 333 EUR/m² |
| Warszawa | 1 313 EUR/m² |
| Bratysława | 1 300 EUR/m² |
| Praga | 1 266 EUR/m² |
Stan na 30.10.2026. Źródło: Cushman & Wakefield, Office Fit Out Cost Guide EMEA 2026 (53 miasta). Średni wzrost kosztów wykończenia w regionie wyniósł w ubiegłym roku 3,8%. Rzeczywisty koszt zależy od standardu, zakresu prac i wielkości biura.
Sam montaż przegród systemowych zwykle nie jest najdłuższym etapem – według danych Puaro na typowej powierzchni biurowej 100–150 m² trwa 2–4 dni robocze, bez mokrych prac. Więcej czasu wymagają projekt i produkcja elementów, dlatego przed pierwszą rozmową z projektantem warto zebrać kilka informacji:
- Frekwencja w szczycie – ile osób jest w biurze w najbardziej obłożony dzień, a nie średnio w tygodniu.
- Mapa hałasu i światła – gdzie pracownicy najczęściej skarżą się na hałas, a gdzie nawet w południe potrzebne jest sztuczne światło.
- Lista funkcji – ile potrzeba stanowisk, salek, miejsc do rozmów i stref ciszy.
- Horyzont najmu – czy przegrody mają zostać w lokalu, czy pojechać z firmą do nowego biura.
- Wymagania ESG – czy firma potrzebuje deklaracji środowiskowych materiałów do raportów lub certyfikacji budynku.
Biuro mniejsze, ale mądrzejsze
Wszystko wskazuje na to, że w 2027 roku biuro będzie mniejsze, ale mądrzejsze: ciche tam, gdzie trzeba się skupić, otwarte tam, gdzie ludzie mają się spotykać, i gotowe na zmiany bez kucia ścian. Jeśli planujesz rearanżację, prześlij nam rzut piętra i kilka zdań o tym, jak pracuje Twój zespół – w Puaro pomożemy dobrać układ i system przegród, który nadąży za zmianami.